2018年是在自家后院投资的一年，而2019年则是寻找投资目的地的一年。考虑到在亚太地区的所有国家,日本是一个零限制外国财产所有权,除非少数历史保护的位置和结构——全国房地产投资仍是该地区最大的房地产市场,及其完全文档化,法律追索权根深蒂固的商业气候继续让它的非投机性的主要选择,high-yield-rental-income-oriented全球投资者。诚然，我们不能对该国长期的通货紧缩视而不见。但投资者并未因此却步。专家们说，中国将克服这一困难，或许不会以“泡沫”时期的为代价，但他们相信，坚实的是现实的。
日本也是一个低地缘政治风险的安全港，在当前的全球经济环境下，日本拥有巨大的影响力。例如，中国和美国之间持续的贸易和政治哗众取宠的战争。其结果是，随着中国企业寻求资金转移，从中国流入日本的资本有所增加。此外，在2019年，在香港众多的抗议、游行和非合作运动中，开发商担心政府可能无法在2020年推出足够多的地块。我们看到土地短缺和高风险的本地投资，增加了来自香港和中国内地的公民到日本的流入，主要是进入酒店、私人住所，以及整栋建筑或独立的合住房屋，在那里他们可以获得私人住宿许可证。
日本国家旅游局(Japan National Tourism Organization)制定了一个目标，即到2020年每年吸引4000万人次入境游客，2020年以后还会有更多。日本将举办2019年橄榄球世界杯(Rugby World Cup)、2020年夏季奥运会(Summer Olympics)，以及即将到来的2025年世博会(World Expo)。哪里有游客，哪里就需要住宿。预计到2020年，东京、大阪和京都这三大地产市场的酒店客房数量将增长38%。东京酒店的入住率在2019年平均为80%，而日本其他地区的入住率仍达到70%。游客数量也一直吸引着私募股权基金，如软银旗下的Fortress Investment Group LLC和总部位于香港的Odyssey Capital Group，这些基金斥资数十亿美元利用传统客栈的吸引力，从旅游业的繁荣中获利。日本有近1.3万家传统的温泉旅馆，在那里，人们可以赤身裸体地泡在巨大的公共浴池里，浴池的温度由地热能提供。温泉和ryokan地产位于自然环境中，但在经历了衰退和管理不善后被低估了。它们已成为热门投资目标，入住率不断增长，但平均入住率仍低于50%，这很可能是由于它们的季节性，以及绝大多数场所严重缺乏为非日语外国人提供餐饮的能力。
如果说促进旅游业是游戏的名字，那么政府已经使旅游业从2013年增长了三倍，并打算从酒店和会议场所中创造旅游和会议收入，到2030年每年将游客增加到6000万。该计划的一部分是投资超过100亿美元的赌场。投资公司里昂证券(CLSA)预计，日本每年的博彩总收入可能达到200亿美元，这让全世界的赌场运营商对在日本开设度假村的前景垂涎三尺。日本有潜力成为亚洲仅次于澳门的第二大博彩市场。买家也在考虑在2025年世博会的主办城市大阪建一个综合赌场度假村。
日本政府的一项调查显示，日本地价连续第二年上涨，涨幅已蔓延至大城市以外，为商业开发、滑雪场和高尔夫球场铺平了道路。根据“千叶町”土地价格报告，区域内(不包括大大阪和名古屋)的商业土地价格自1991年以来首次出现正增长。平均土地价格的上涨部分是由日本地区房地产价格上涨推动的。在截至7月1日的一年里，日本地区(不包括东京、大阪和名古屋周边的大都市地区)的商业用地价格上涨了0.3%，这是自28年前日本资产膨胀泡沫破裂以来首次转为正值。政府在报告中称，入境游客的稳步增长和超低利率支撑了对酒店建设和写字楼的需求。全国商业用地价格上涨1.7%，此前一年的涨幅为1.1%，主要城市写字楼需求强劲。北海道北部著名的滑雪胜地Niseko的价格涨幅最大，达到58.8%。第二高的是日本西部大阪的部分地区，上涨了44.4%。车站周边的交通、商业和医疗发展也有可能增加，主要集中在主要火车站附近。据三井不动产统计，日本的路边地价为每平方米4560万日元，大阪1600万日元，横滨1160万日元，名古屋1100万日元，福冈790万日元，京都570万日元，札幌490万日元。
随着土地价格的上涨，2019年外国投资者纷纷涌入北部的滑雪场。根据当地一家房地产公司的数据，在经济景气的时候，Niseko地产的投资可以达到7%，高于滑雪胜地5%左右的全球平均水平。根据县一级的数据，在库奇镇，土地价格在2019年上涨了66.7%，这是该国连续第四年上涨最快的一次，而且仍然非常实惠。以全球标准衡量，Niseko的滑雪场以粉状雪闻名。在英国房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)的年度滑雪报告中，该地区的高档住宅用地价格仅排在第31位，平均价格为每平方公里8,139欧元(9,000美元)。今年10月，它比法国阿尔卑斯山地区的高雪维尔1850 (Courchevel 1850)便宜60%以上，后者以23,030欧元的价格高居榜首。美国度假胜地阿斯彭名列第二，而瑞士、奥地利和法国的度假胜地占据了其他大多数热门目的地的榜首位置。
对于那些喜欢在冬天冬眠的人来说，日本的高尔夫球场又回来了!日本是世界上高尔夫设施排名第三的国家，仅次于美国和加拿大。它有许多高质量的课程，其中一些是世界上的。《高尔夫文摘》2018年全球100个高尔夫球场榜单中，包括日本的4个:兵库县的鸣若和风野高尔夫俱乐部，埼玉县霞关乡村俱乐部的东球场，静冈县川那酒店的富士球场。2020年东京奥运会的高尔夫比赛吸引了来自东亚、欧洲和北美的高尔夫球手的旅游和投资。从前，开发商们在20世纪90年代初在日本各地建造了大量的高尔夫球场，但在过去的几十年里，大约有200家球场关闭，其中一些被改造成了太阳能农场。在日本，打高尔夫球也相对便宜:一轮18洞，午餐和一辆球车的费用通常不到94美元。在过去15年里开设了一些新课程。2016年12月，由杰克·尼克劳斯(Jack Nicklaus)设计的18洞、7200码的私人高尔夫球场东京经典高尔夫(Tokyo Classic Golf)在东京以东的千叶市开幕。随着高尔夫的复兴，球场运营商可以利用冬季的滑雪收入和夏季的高尔夫收入。
经济波动通常首先影响办公和商业市场。日本商业地产市场在2017年开始下滑。到2019年，由于在东京融资困难，越来越多的投资者将其他国内市场视为更实惠的交易来源，即大阪、名古屋和福冈。尽管大阪的物价上涨压缩了收益率，导致市场过热，几乎达到了东京的水平，但大阪凭借其写字楼和酒店市场、便捷的24小时机场，以及低廉得多的生活成本，令东京相形见绌。由于酒店行业出现供过于求的迹象，2019年大阪的写字楼空置率不到3%，是亚洲的，这使得一些投资者在该地区寻找潜在问题资产的机会，这种情况可能至少会持续两年。
名古屋是日本主要的工商业中心之一，位于东京和大阪之间，交通便利，很快就会成为从东京出发的最新最快的子弹头列车的受益者。整体来看，写字楼市场的入住率为75%，各类物业的入住率均为1993年以来的水平。更不用说，甲级写字楼的入住率高达99.4%，创历史新高!预计新的商业地产供应将于2020年投放市场，这将使租户更容易在办公领域获得空间。名古屋的梅伊基地区已经在进行大规模的开发。此外，美越铁路公司计划在名古屋车站正南建造一座30层的多功能建筑，并将在2027年中新干线子弹头列车开通前将名古屋车站的规模扩大一倍。这条新的磁悬浮列车将以505公里/小时的速度运行，最终分别在40和67内将东京与名古屋和大阪连接起来，从而形成一个拥有7000万居民的巨大通勤带。
大阪、横滨、福冈和名古屋之所以成为吸引资金的地方，另一个原因是人们相信，东京的公寓价格正接近1991年泡沫前的最后一个峰值，因此，进一步涨价的可能性非常小。日本房地产协会(JREI)预测，到2020年，公寓价格只会小幅上涨，主要是不少于三层的合作公寓(condominiums)，包括钢筋混凝土、钢筋混凝土和钢框架公寓。总体而言，尽管东京到2020年的净供应量有所上升，但2019年房地产市场仍保持强劲，预计占有者、开发商和投资者将继续面临历来较为紧张的市场状况。
一般概念在全球投资者现在似乎是大阪、名古屋、福冈,以前被认为“二线”的市场——这意味着,提供更高的收益率,但低流动性和交易的相对较小的选择——现在已经确立了自己作为非常可行的市场,各种规模的住宅和商业交易。这些地区仅次于日本最大的两个城市东京和横滨，这两个城市的房价和收益率长期以来都不太令人满意——大阪的房价也很快变得同样过高。这一概念也反映在银行对非居民外国投资者的贷款标准上，以前只局限于东京、横滨和大阪，但现在在许多情况下扩展到京都、名古屋和福冈。而且，考虑到所有这些城市提供的收益率通常比东京、横滨和大阪至少高1%到2%的事实，在这些城市购买股票的决定，即使对最厌恶风险的投资者来说，实际上也是必然的。
众所周知，日本的国内生产总值(GDP)增长率在过去五年里很少达到2%，而且日本是世界上人口前景最差的国家之一。日本最大的长期问题是人口减少。日本内务省的一项调查显示，2019年，日本65岁及以上人口预计为3588万人，占全国总人口的28.4%，这两个数字均创下历史新高。老年人口比例居世界201个国家和地区之首。老年人口比一年前增加了32万。老年男性人口1560万人，增加15万人;老年女性人口2028万人，增加17万人。根据国家人口与社会保障研究所(National Institute of Population and Social Security Research)的数据，预计到2025年，老年人口将占总人口的30%，到2040年将占35.3%，届时出生于1971年至1974年的第二代婴儿潮一代将年满65岁。随着1947年至1949年出生的第一代婴儿潮一代达到70岁或70岁以上的人口数量，达到了创纪录的2715万人。日本发现自己处于一种绝望的状态，必须解决社会保障制度改革和劳动力短缺的问题。
日本年轻人的经济前景，取决于首相安倍晋三(Shinzo Abe)和未来政府在应对人类历史上最大的自然人口崩溃之一方面做得如何。2018年，日本人口锐减44.8万，2019年降至1亿以下。一个解决办法是对日本一度受到严格控制的保护传统社会的签证政策进行悄然改革。日本向来自中国、越南和菲律宾的工人敞开了大门，在过去五年里，日本的外国工人增加了一倍，达到150万人。虽然以全球标准衡量，日本的水平仍然相对较低，但日本正在缩小与英国和德国300多万海外工人之间的差距。从4月开始，日本将首次开始向非技术客籍工人发放签证，希望到2024年能再吸引逾34.5万名海外工人，尽管提高日本的生产率需要更深入的自动化和移民。
在房地产领域，为老年人提供洗浴、餐饮等日常住宿护理服务的机构越来越多。根据2019年推出的新签证，日本准备接受更多的外国工人。日本举行了首次针对申请者的资格考试，重点考察在该国酒店行业和护理行业工作所需的知识和技能。日本创造了新的签证来吸引更多的外国工人进入该国。这一举措标志着美国政策从传统的严格移民政策转向重大转变。政府预计，在未来5年内，将有多达345,150名外国移民工人获得新设立的“指定技术工人1号”(Specified Skilled Worker No. 1)居留身份，在14个急需劳动力的行业工作，包括住宿、护理、建筑和农业。这种签证将使外国人最多可以停留五年。
2019年，零售业也将脱离传统。作为电子商务繁荣的直接结果，零售行业发现自己受到了影响，因为主要品牌主要集中在全国范围内的顶级地段，而在不太集中的购物和零售中心的投资风险更大。根据世邦魏理仕的研究，东京、大阪和名古屋的平均零售租金分别在16个季度、12个季度和6个季度保持不变。在东京，国内贸易公司积极地捡起它们能捡到的任何东西，因此机会并不容易获得，因此租金一直呈下降趋势。此外，预计10月份消费税将从8%上调至10%，这将对零售市场造成沉重打击。
与此同时，正如预测的那样，电子商务市场继续在全国范围内蓬勃发展，正如它在世界各地的发展一样——一个大规模的配送和航运中心位于城市郊区，向中心城市建设以适应小型设施的趋势。在这个行业，考虑到消费者对在线服务的需求，经济下滑，甚至是轻微的衰退都不太可能对增长造成明显的抑制。因此，与传统的实体零售相比，对物流设施的投资被认为是未来许多年里更可靠、更稳定的投资。这种做法的吸引力在于，开发商现在非常乐意建造这样的设施，即使没有预先承诺，也不需要从潜在租户那里租赁。
根据普华永道/ULI的年度调查，受云计算提供商对数据需求增长和5G移动技术即将到来的推动，数据中心目前是一个受欢迎的细分领域。对于规模较小的商业投资者来说，数据中心是一个负担得起的市场，因为这些网站都是负担得起的，而且通常在物理上不是很大，或者位置过于集中，这也使它们更负担得起。韩国、日本和澳大利亚是首批开始推出5G服务的亚太国家，与新加坡一样，它们也是该行业投资者的首要目标。
5G还将在更大范围内影响房地产市场，因为该行业注重提高效率和方便客户。即将到来的智能建筑将降低成本，并收集与职业相关的数据，以帮助提高效率。零售房东将能够使用客户忠诚度应用，这些应用可以用来停车或订餐，而该地区较大的办公室投资者正在试验允许租户预订设施和服务的应用。应用程序还可以与传感器一起用于控制或监控建筑功能的不同方面，包括空调、供暖、照明、安全、建筑性能，并最终传输高效处理交通、废物、水和电力所需的数据。
日本的传统工作文化也在转变为初创企业文化——一种平衡工作与生活的文化，需要负担得起的共享办公空间，多元化投资组合的不断增长的市场。截至2019年，全国有800多万套被遗弃的房屋正在提供解决方案，其中大部分位于农村地区。一些投资者正在将农村地区的C级建筑改造成B级建筑——例如，将大学校园附近的劣质旧酒店改造成合住的合住房屋，以及共用办公空间，缩短通勤时间，从而提供更好的工作与生活平衡。
尽管日本房地产市场颇具吸引力，但在租金数据和合同中普遍使用日语，对进入规模更大、覆盖全国的房地产市场构成了障碍。出于这个原因,除了国际热点,如东京、大阪和二——收益率越来越令人不安的压缩由于强烈的需求和价格上涨,日本不太可能能够与其他全球竞争目的地如美国、英国或澳大利亚,独立,小规模的投资,直到信息用于投资决策,以及正在进行的通信专业人员在地面上用英语可以。通过买方代理机构的服务。然而，考虑到有充分文件证明、法律追索权根深蒂固的商业环境，日本房地产市场仍然是全球非投机性、高收益、以租赁收入为导向的投资者的首选。鉴于外国人在日本购买房产几乎没有什么限制，加之全球市场动荡，这种繁荣的房地产热潮不太可能很快结束。
来自日本贸易国际代理公司买家代理-由亚太地区经理Ziv Nakajima-Magen和销售和市场经理Priti Donnelly合著
(资料来源-普华永道/ULI -“房地产新兴趋势，亚太经合组织2020”-第一太平戴维斯-“超越东京2020”，“三井不动产”，“日本贸易国际”)
NTI是一家买方代理公司投资组合经理。我们帮你买、卖、加远程管理您在日本的房地产&电子——在舒适的家里或办公室里。
