毫不奇怪，2020年将不仅带来了过去几十年对全球经济最大，甚至不是最令人意外的惊喜之一，这一历史很可能会成为历史，因为它不仅是过去几十年对全球经济产生的最大惊喜。这是世界房地产市场的一项重大变化，但它对日本的影响同样深远。然而，在全球几乎所有其他国家，尤其是亚太地区都出现了明显的全球动荡的情况下，这种影响是多么的微弱，如果不是更深刻的话。

尽管日本没有以任何方式幸免于全球Covid大流行及其对国民经济造成的经济危机的影响，但该地区一个房地产交易量和交易量均呈增长趋势的国家是韩国–在日本，下降虽然很明显，但幅度很小。截止到2020年9月，日本的交易量同比下降了约22%，与该地区五个最活跃的市场相比，日本位居“输家排行榜”之首。直属韩国经历了交易22%的增长,正如上面提到的,略高于中国,澳洲-25%——只有不到一半的衰落,为-43%,在最底部是香港,在惊人的交易同比下降-63%——拥有了几乎三倍的日本房地产市场遭受了打击。

这种影响相对较小的原因各不相同，但如果2019年的特点是“追求收益”的心态，那么2020年的首要因素是明显的“逃往安全”的心态，这种心态在历史上一直青睐日出之国。这种倾向认为投资者寻找市场与深内需和减少依赖对外贸易,全球交易和相对稳定的货币(要求排除中国)和国家环境不受地缘政治风险——所有盒子日本一直自责,几十年来,最有可能将继续。

进一步加强这种稳定情绪,都是事实,日本也有的财政刺激方案政策在该地区占GDP的比例(43%,2020年7月)——一个巨大的可用的流动资产池现金充裕的租户,尤其是商业部门而言。

,尽管日本国内投资者,像往常一样,倾向于“袖手旁观”不稳定的表面,而不是韩国投资者,他们干脆直接现金储备转向国内消费而不是海外合资企业- - -国外买家的大量涌入,寻找交易在全球安全避风港的严重枯竭的储备,似乎已经很好地服务了国家。

最后，日本的房东，特别是大公司和机构的业主，往往有充足的储蓄，这也有助于房地产资产的价格普遍稳定。该国的许多核心资产为国内企业所有，这些企业有能力采取“观望”的态度，希望迅速出现V型危机，从而让本国和全球经济迅速复苏。然而，正如我们将在下面的文章中看到的，不同行业的情况确实有所不同，而且也很可能发生重大变化，因为我们即将进入2021年，任何复苏的迹象都还远远没有出现。

(本文中的数据和引用来源多种多样，主要有“第一太平戴维斯”、“世邦魏理仕”、“普华永道”和城市土地研究所)

分类分析

总体而言，尽管租金在2020年保持相对稳定，特别是在市中心地区，但人们普遍认为，随着入住率持续下降，租金很可能会在所有资产类别中持续下降。然而，价格是否也会趋于下降仍有待观察——因为危机已导致需求上升，尤其是对“A级”资产的需求——而且，尽管供应肯定会增加，但这并不一定会导致这些资产的价格大幅下降。让投资者非常懊恼的是，如果租金下降的速度快于价格，收益将会被压缩。

再次,因为,“避险”的心态很可能会看到越来越多的外国资本流入,这被认为是全球为数不多的地方经济和就业市场保持流体和积极的整体——以前有吸引力的行业,除非好客和感受部门,很可能保持相对较高的需求。

然而，仔细观察每一个部门的微观动态，以及这些部门中的每一个部门，就会发现一个更加多样化的景观

权力下放和变革是办公和住宅的关键

办公和住宅部门，虽然预计不会显著下降(多户住宅的受欢迎程度实际上正在显著上升)，正在经历一些重大变化。

而一些投资者避免办公室部门出于恐惧空缺进入2021年和2022年的峰值一般框架的思想往往是,而不是一个整体下降,更有可能的是这两个行业将经历重大转变受欢迎的资产类别。

而日本公司历史上不倾向于发起大规模裁员,当前的危机还没有看到他们这样做,他们就需要减少开支,为他们这样做的方法是减少企业脚印在高价位位置,在更遥远的郊区和转向小办公室,二级和卫星城市,以及县首府。他们也将需要搬迁尽可能多的员工在家工作,尽管日本延迟变化的历史趋势的尽可能长,远程工作扎根相对迅速,许多公司采用或准备采用实践至少在某种程度上,如果只是为了降低成本的目的,就像前面提到过的部分。

随着疫情的影响在2020年第二季度开始显现，在大多数主要城市，新的租赁活动几乎已经停止，东京中心病房的平均A级租金在近10年来首次出现收缩。空置率也在扩大，特别是在科技公司和初创企业较多的地区——这一趋势在B级房产及其相应租约中被进一步夸大。

从好的方面来看，东京2021年新增办公空间的大部分已经被提前租赁，下一波供应将于2023年开始，业内人士希望到那时，东京的办公空间可能会复苏。

同时,大流行可能增加职位空缺前中央东京和大阪等商业中心,它也将增加,占用更少的中央商业中心——开车的同时需要更大的居住空间,能够适应家庭办公室,和添加的公司员工在家里整整一周。而且，由于日本绝大多数大都市住宅在过去几十年里都在遵循空间缩减的趋势，市场供应严重不足，而对于面积超过45平方米的公寓单元的需求却在迅速增长。因此，这一资产类别的价格已经在上涨，并推动了全国大多数住宅开发商的建设规划的新趋势。

阻力住宅领域,然而,包括租金停滞不前——GDP的差距/企业盈利增长,工资停滞不前,这在日本还没有看到任何涓滴效应的好处,以及机构房东不愿降低要价,和希望维持之前的价格水平,只要他们能。无论如何,但是,安全稳定的住宅,和在日本的这段的深度,而不是其他亚太国家——特别是,池中固有的鲁棒性和多样性的属性可用于购买外国投资者——都保持吸引力的主要来源。

所有上述倾向于进一步巩固日本二级城市的吸引力,那些已经被向上趋势近年来由于其日益增长的吸引力作为充满活力的家庭和经济基地,减少人口密集的城市中心——一个因素已成为更吸引人,需要更多的社会距离,生活和企业运营成本低得多。

最大的输家是酒店、零售和合住空间

不足为奇的是,日本的酒店行业,一直以来全球和国内很多炒作的焦点现在宣布推迟东京奥运会和大阪世博会事件,和遭受过剩新发展结果,已经被完整的和突然的打击最严重缺乏外国旅游。

然而,这已经导致了一个全新的趋势,这些资产的用途,与许多精明的投资者购买它们巨大的折扣,只有把它们变成“弹性”(灵活的地板空间租赁方案)和共享办公空间,多户型住宅公寓街区,甚至数据中心(更多的这些进一步下文)。

正如上面提到的,然而,大部分的不良房地产池——以及一些办公室的核心资产,尤其是在东京——预计到2021年中对冲击市场,投资者一直在耐心地等待部署相应的资本正在等待观望,尽快准备好突袭——不太可能开始发生这种情况太多了。人们普遍认为，自2012年“安倍经济学”(Abenomics)开始转变以来，这些酒店资产的价值大幅上涨，它们的企业所有者肯定希望利用8年的连续盈利，在这些资产因经济低迷而付之东流之前。

感受空间,同样,一直最受欢迎的趋势在整个亚太地区在前几年,采取了重大打击,原因很明显——共享的生活空间与完全陌生的人并不是一个可行的策略,租房者在post-Covid世界,这些属性和企业迅速破产,或者找到创造性的方法，将自己重新定位到其他用途——许多公司都在翻新，然后实施租赁计划，比如“弹性”或共同工作空间，以及豪华的“标准”住宅物业，以取代适合共同居住租户的室内设备。

零售,虽然大部分肯定大流行的重灾区,在某种程度上避免了彻底,提振了部分高街商店空间的顽固和持久的人气,火车和地铁车站商店,今年租金保持稳定,也由于已经开始在身上都得不到印证创意变换租户对必需品,如食品、办公用品和其他必需品与电子商务的增长自2018年以来,以及由此导致的郊区购物中心、购物中心和小型社区商店的衰落。

尽管如此，国际旅游的完全停止对所有主要零售中心都造成了巨大损失——尤其是电子和化妆品行业，这些行业极度依赖中国和其他东南亚游客。

J-REITS提供了很好的便宜货

同样,日本房地产投资信托(J-REITs),这往往是液体和挥发性远远超过他们的标的资产由于其本质,一直呈下行趋势明显的成本份额资产净值(NAV)比率,而资产所有权本身没有价值下降明显,由于上述所有原因，在办公室和酒店部门，特别是其他部门，持有这些基金的基金已大幅折价，因此为有意利用这一趋势的价值投资者提供了极好的机会。

物流——太热了

这是一个范例“太热”的物流部门,大流行性流感进一步加强其已经大大增加了声望作为一种资产类别的选择国内和外国投资者——这一趋势已大大膨胀的在过去的两年里,由于不断从砖和迫击炮转向在线零售和电子商务。

尽管收益率可能仍然相对承受,尤其是机构投资者在这方面要求较低,对资产阶级的巨大需求已供不应求,代表商业部门的最小的部分,是决定价格的快速上涨现有属性,它已经开始波及的可行的土地部分市场,因为许多投资者选择建立自己的设施,而不是争夺严重枯竭的现成资产，从而开始大幅推高靠近大城市中心的相关地块的价格。

东京可能正在失去它的“魔力”

截至2020年10月，东京的日本居民人数同比增加了约3万人，而外国居民的总数也减少了类似的数量。因此，有人会认为，一旦边境重新开放，一些积极的势头应该会恢复，人口可能会保持在高位。

然而,考虑到其他上述办公和住宅空间的趋势——从其他来源报告的数量Tokyo-ites离开城市,被迁移到在家工作,每月约10000——很可能未来几年将人口转移远离东京和其他大都会城市中心,不仅郊区,还对二次和卫星等城市福冈名古屋,埼玉县,科比,甚至带来称赞复兴之前苦苦挣扎的城镇和村庄在日本农村,只有时间会告诉我们是否这将是一个持久的趋势,但肯定似乎是一个对那些能负担得起,当地和国家政府鼓励这种做法,提供各种激励那些选择搬家。

同样，从房地产投资的角度来看，如果中心城市写字楼和零售空间的高租金不再持续下去，住宅地产似乎将成为许多投资者在可预见的未来更愿意投资的防御性投资。3万亿日元的房产投资一直以2020年第三季度,尽管上述减少总事务——住宅地产投资同比飙升了约71%,与外国投资者占总数的三分之二,清楚地展示他们的情绪所在。

另类资产类别的转变

如上所述，在去年之前还被誉为最受欢迎的新兴另类资产类别之一的同居市场，在当前的“新常态”下几乎已不复存在。

然而，对于中国这个全球老龄化速度最快的社会来说，医疗和养老院以及养老院(尤其是在高端奢侈品领域)仍像以往一样至关重要。收入和受欢迎程度继续呈上升趋势——尽管重新调整以适应新冠病毒环境、采取病毒预防措施以及增加员工薪酬的成本确实会对利润造成压力，并略微抑制了上述上升趋势。与这些硬医疗资产一起，许多j - reit也大幅扩大了对该行业的敞口，使管理下的医疗资产总额(AUM)增加了37.3%，相比之下，在2019年12月至2020年9月期间，所有行业的总增幅仅为4.4%。

数据中心继续是一个非常受欢迎的资产类别,如电子商务和筹备5 g糊涂事仍然是主要驱动力,和在家工作的趋势进一步的压力压在现有基础设施的城市中心,然而,操作所需的专业知识在这个空间的地方出来的对几乎所有的投资者来说,除了大量技术owners-occupiers, it系统集成商和通讯公司(电信)。

学生住房,也许令人惊讶的是,是另一个另类资产类做的非常好,无论当前希望临时禁令的外国学生进入美国,世邦魏理仕报告披露从日本共立公司维护,主要学生住房运营商显示,居住在他们宿舍业务部门仍超过90%,2020年9月。

总之

以上所有的主要结论似乎可以归结为几个主要的、主要是机会主义的观点，值得我们注意

1.低迷的机会，虽然已经存在于酒店、前合住和零售行业，但由于缺乏购买后的即时收入，需要足够的资本来度过当前的风暴——或者，或者，同样高或更高的资本，以重新利用和创造性地使用这些资产。在其他领域，虽然市场肯定会疲软，但等待2021年第三季度可能会更明智，届时机构和企业业主可能会开始以更大的折扣出售更具吸引力的商业资产。

2.住宅仍然是资产阶级的首选绝大多数的投资者——主要是二次和卫星城市和地方首府,在前几年,这些位置现在成为热仍然由于商业在东京和大阪中央商业区转向其他地方。

3.如果现在和以前的“摇钱树”倾向于较小的公寓单元，这些天似乎表明一个平衡的转移到更大的房地产，供应短缺，并受到快速增长的需求，由于工作空间和家庭办公室在全国住宅物业的需求。

4.建议在物流行业谨慎——而医疗保健、养老院和老年辅助生活，以及学生住房资产，正逐渐成熟，并开始为更广泛的投资者群体提供越来越多的机会。